New York : comment une agence a créé une pénurie de logements pour faire monter les loyers

UNE AGENCE ACCUSÉE D'AVOIR CRÉÉ UNE PÉNURIE ARTIFICIELLE DE LOGEMENTS

Deux locataires new-yorkais, Peter Castaneda et Haley Gelfand, ont déposé une plainte collective contre l’agence immobilière Compass. Selon eux, cette entreprise aurait retiré des milliers de logements des plateformes gratuites comme Zillow pour créer une pénurie artificielle et faire monter les loyers dans toute la ville. Leur argument ? Compass contrôlerait désormais plus de 80 % des annonces de locations disponibles à Manhattan en 2025, ce qui lui donnerait un pouvoir de fixation des prix sur la majorité des logements de la ville.

En retirant massivement ses annonces de Zillow, Compass aurait cherché à forcer les locataires à passer par ses propres agents, augmentant ainsi ses revenus. Une stratégie qualifiée de manipulation du marché par les plaignants, qui dénoncent une pratique visant à doubler les commissions et à ignorer les intérêts des locataires.

UNE GUERRE ENTRE COMPASS ET ZILLOW POUR CONTRÔLER LES ANNONCES

Compass a longtemps boycotté les plateformes gratuites comme Zillow, préférant travailler uniquement avec ses propres agents. Mais depuis le début de l’année, l’agence aurait retiré des milliers de logements de Zillow, une plateforme gratuite qui permet aux New-Yorkais de trouver un logement sans payer de frais d’agence. Une tactique qui, selon les plaignants, vise à forcer les locataires à se tourner vers les services payants de Compass.

Zillow a réagi en durcissant ses règles pour exclure les annonces privées des résultats de Recherche. Une mesure destinée à limiter la pratique de dissimulation des annonces, car les vendeurs ne veulent pas perdre l’accès à une plateforme aussi populaire. Mais Compass a riposté en portant plainte pour entrave à la concurrence, accusant Zillow de vouloir monopoliser le marché des annonces. La plainte a finalement été abandonnée en mars après qu’un juge ait estimé que Zillow ne pouvait pas être considéré comme un monopole, car les acheteurs consultent plusieurs plateformes avant de faire leur choix.

LES AUTORITÉS S'INTÉRESSENT À LA STRATÉGIE DE COMPASS

Les pratiques de Compass font désormais l’objet d’enquêtes antitrust, tant au niveau local que fédéral. Parmi les personnes qui s’en inquiètent, la sénatrice américaine Elizabeth Warren a déclaré que ces méthodes pourraient créer un marché immobilier à deux vitesses : un accès privilégié pour ceux qui peuvent payer, et une exclusion pour les autres. Une situation qui aggraverait les inégalités déjà criantes dans l’accès au logement à New York.

Un avocat représentant les locataires, Blake Hunter Yagman, a souligné l’urgence de la situation : « Les New-Yorkais font déjà face à des difficultés financières extrêmes, et la hausse des loyers ne fait qu’empirer les choses. » Selon lui, la stratégie de Compass a déjà eu un impact direct sur les prix, avec des loyers qui ont augmenté de manière artificielle.

UN LOCATAIRE A PAYÉ 880 DOLLARS DE PLUS POUR UN LOGEMENT

Haley Gelfand a vécu la même situation en temps réel. En suivant les annonces sur StreetEasy entre juillet et août 2026, elle a vu les prix augmenter avant de signer un bail pour un studio au même prix que Castaneda : 5 270 dollars par mois. Les plaignants estiment que ces hausses de loyer sont le résultat direct de la stratégie de Compass, qui a réduit de 40 % le nombre de logements disponibles à New York en un an.

LA BAISSE DE L'OFFRE A FAIT MONTER LES LOYERS DE 6 % EN DEUX MOIS

Les données citées dans la plainte montrent que le nombre de logements disponibles à la location a chuté de 40 % dans toute la ville en un an. Cette baisse coïncide avec une hausse des loyers de 3 % en juin, puis de 6 % en juillet, alors que le nombre de logements disponibles continuait de diminuer. Les plaignants affirment que cette pénurie artificielle a été créée de toutes pièces par Compass pour augmenter ses profits.

Ils soulignent que les propriétaires et les gestionnaires de logements utilisent des outils algorithmiques pour fixer leurs prix, comme RealPage, un logiciel utilisé par la majorité des communautés locatives aux États-Unis. Ces outils s’appuient sur l’offre et la demande, et une baisse de l’offre entraîne mécaniquement une hausse des prix. Compass aurait donc manipulé le marché en réduisant l’offre disponible sur les plateformes gratuites, forçant les loyers à augmenter.

COMPASS ACCUSÉ DE PRATIQUES ANTICONCURRENTIELLES

Les locataires estiment que la stratégie de Compass n’a aucun bénéfice pour la concurrence. Au contraire, elle nuit à l’ensemble du marché en privant les autres agences de commissions et en forçant les locataires à payer des frais d’agence à Compass, alors qu’ils auraient pu trouver un logement sans frais sur Zillow. Selon les plaignants, cette pratique aggrave les inégalités dans l’accès au logement, alors que 45 % des agents immobiliers peinent déjà à payer leur propre loyer.

La plainte demande à la justice d’obliger Compass à cesser de dissimuler ses annonces et à indemniser les locataires pour les loyers artificiellement gonflés. Les plaignants souhaitent représenter tous les locataires new-yorkais ayant signé un bail pour un logement non régulé entre août 2026 et aujourd’hui. Ils demandent également une injonction pour empêcher Compass de continuer à retirer ses annonces des plateformes gratuites.

UN MARCHÉ IMMOBILIER DE PLUS EN PLUS INACCESSIBLE

Les locataires new-yorkais consacrent déjà plus de 30 % de leurs revenus au paiement de leur loyer, un seuil que les économistes qualifient d’insoutenable. Avec des prix qui continuent d’augmenter, vivre à New York devient un rêve de plus en plus inaccessible pour une grande partie de la population. Les plaignants estiment que la stratégie de Compass a directement contribué à cette situation en créant une pénurie artificielle de logements.

Un porte-parole de Zillow a réagi à la plainte en déclarant : « Quand des annonces sont délibérément cachées des plateformes publiques, ce sont les consommateurs qui paient le prix. Cet été, les New-Yorkais ont pu constater les conséquences de cette stratégie, avec une agence dominante décidant quels logements les gens pouvaient voir. Cela aggrave encore la crise du logement à New York. StreetEasy existe pour donner à chaque locataire et acheteur accès à tous les logements disponibles, et nous soutenons les efforts pour mettre fin à ces pratiques. »

UNE ENQUÊTE QUI POURRAIT FAIRE DATE

Les enquêtes antitrust en cours pourraient aboutir à des sanctions contre Compass si ses pratiques sont jugées illégales. Les plaignants espèrent que leur plainte collective permettra de faire la lumière sur ces méthodes et de rétablir un marché plus équitable. Pour eux, il est urgent de mettre fin à ces pratiques qui transforment le logement en un privilège plutôt qu’en un droit accessible à tous.

La plainte collective représente une étape importante dans la lutte contre les abus de position dominante dans le secteur immobilier. Si elle aboutit, elle pourrait servir de précédent pour d’autres villes confrontées à des problèmes similaires de pénurie de logements et de hausse des loyers.

CE QUE LES LOCATAIRES DEMANDENT À LA JUSTICE

Les deux locataires à l’origine de la plainte collective réclament plusieurs choses à la justice. D’abord, ils veulent que Compass soit condamné à restituer les profits illégitimes tirés de cette stratégie. Ensuite, ils demandent des dommages et intérêts pour les loyers artificiellement gonflés payés par les locataires. Enfin, ils souhaitent une injonction permanente pour empêcher Compass de continuer à retirer ses annonces des plateformes gratuites comme Zillow.

Cette affaire pourrait avoir des répercussions bien au-delà de New York. Si la justice donne raison aux plaignants, d’autres villes pourraient s’inspirer de ce jugement pour lutter contre les pratiques anticoncurrentielles dans le secteur immobilier. Pour les locataires new-yorkais, cette plainte est une lueur d’espoir dans un marché de plus en plus inaccessible.

UNE STRATÉGIE QUI AFFECTE TOUT LE MARCHÉ

Les pratiques de Compass ne se limitent pas à New York. En retirant massivement ses annonces des plateformes gratuites, l’agence a privé Zillow d’un accès à une grande partie des logements disponibles. Cela a non seulement réduit la visibilité des annonces pour les locataires, mais aussi fait chuter la rentabilité de Zillow, forçant la plateforme à durcir ses règles pour exclure les annonces privées.

Les locataires soulignent que cette stratégie a également un impact sur le marché du travail. En privant les autres agences de commissions, Compass aggrave les difficultés financières des agents immobiliers, dont 45 % peinent déjà à payer leur propre loyer. Une situation qui crée un cercle vicieux : moins de logements disponibles, des loyers plus élevés, et des agents immobiliers dans l’incapacité de travailler.

LES OUTILS QUI PERMETTENT DE FIXER LES LOYERS

Les plaignants expliquent que les propriétaires et les gestionnaires de logements utilisent des outils algorithmiques pour fixer leurs prix. Parmi ces outils, RealPage est utilisé par la majorité des communautés locatives aux États-Unis. Ces logiciels s’appuient sur l’offre et la demande pour ajuster les loyers, et une baisse de l’offre entraîne mécaniquement une hausse des prix. Compass aurait donc manipulé le marché en réduisant l’offre disponible sur les plateformes gratuites, ce qui a permis aux algorithmes de fixer des loyers plus élevés.

Les locataires estiment que cette pratique est d’autant plus condamnable qu’elle a été mise en place alors que New York fait déjà face à une crise du logement sans précédent. Avec des loyers qui représentent déjà plus de 30 % du revenu des ménages, cette hausse artificielle aggrave encore les inégalités et rend la ville inaccessible à une grande partie de sa population.

UNE PLAINTE QUI POURRAIT CHANGER LA DONNE

La plainte collective déposée par Castaneda et Gelfand pourrait marquer un tournant dans la lutte contre les abus de position dominante dans le secteur immobilier. Si elle aboutit, elle pourrait contraindre Compass à cesser ses pratiques et à indemniser les locataires lésés. Elle pourrait également servir de référence pour d’autres villes confrontées à des problèmes similaires de pénurie de logements et de hausse des loyers.

Pour les locataires new-yorkais, cette affaire est une opportunité de rétablir un marché plus équitable. Elle pourrait permettre de mettre fin à une stratégie qui a transformé le logement en un privilège plutôt qu’en un droit accessible à tous. Une victoire dans cette affaire serait une victoire pour tous ceux qui luttent pour un accès au logement plus juste et plus abordable.

CE QUE DIT LA LOI SUR CES PRATIQUES

Les pratiques de Compass pourraient être qualifiées de entrave à la concurrence et de manipulation du marché. Selon les lois antitrust américaines, une entreprise ne peut pas utiliser sa position dominante pour éliminer la concurrence ou nuire aux consommateurs. Les plaignants estiment que Compass a violé ces règles en retirant massivement ses annonces des plateformes gratuites pour créer une pénurie artificielle et faire monter les loyers.

Les enquêtes en cours pourraient aboutir à des sanctions contre Compass si ses pratiques sont jugées illégales. Les autorités pourraient également imposer des mesures correctives pour rétablir un marché plus équitable. Une victoire dans cette affaire enverrait un signal fort aux autres acteurs du secteur immobilier : les pratiques anticoncurrentielles ne seront plus tolérées.

UNE AFFAIRE QUI TOUCHE TOUS LES NEW-YORKAIS

Cette plainte collective ne concerne pas seulement deux locataires. Elle représente tous les New-Yorkais qui luttent chaque jour pour trouver un logement abordable. Avec des loyers qui continuent d’augmenter et une offre de logements qui diminue, la situation devient de plus en plus critique. Les plaignants espèrent que leur action en justice permettra de faire évoluer les choses et de rendre le marché immobilier plus accessible à tous.

Pour eux, cette affaire est un combat pour l’avenir de New York. Une ville où chacun pourrait avoir accès à un logement décent, sans être victime des stratégies commerciales d’une seule agence. Une victoire dans cette affaire serait une victoire pour tous ceux qui rêvent d’une ville plus juste et plus solidaire.

QUELLE SERA LA SUITE ?

Les plaignants attendent maintenant que la justice se prononce sur leur plainte. Si elle leur donne raison, Compass pourrait être condamné à des dommages et intérêts et à une injonction pour cesser ses pratiques. Les autorités pourraient également lancer des enquêtes plus approfondies pour déterminer si d’autres agences immobilières ont adopté des stratégies similaires.

Pour les locataires new-yorkais, cette affaire est une lueur d’espoir. Elle montre que la justice peut être un outil puissant pour lutter contre les abus de position dominante et rétablir un marché plus équitable. Une victoire dans cette affaire pourrait changer la donne pour tous ceux qui rêvent de vivre à New York sans se ruiner.